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分析一下湖南耒阳(我的家乡)的房价走势

分析一下湖南耒阳(我的家乡)的房价走势

日期:2021-07-27 浏览量:477 原创作者:湖八爷
今年4月底,我在老家湖南耒阳,贷款购买了一套小区房,5月份去交的契税,合同上写的是9月底交房。今天心血来潮,想写一篇文章分析一下我对耒阳房价走势的判断,希望多年以后回看不会失望。

一,先简单介绍一下我购买的这套房子的简括。

房子总价刚好59万元,房屋面积126平方(高赠送面积抵消公摊面积),参加了搜好房交1万抵10万家装活动,然后还交了1万多元的房屋维修基金和八千多元的契税。


如果直接按59万元 ÷ 126平方来算,每平方米等于4682元;如果按活动优惠来算,59万 - 9万 = 50万,50万 ÷ 126平方 = 3968元每平方米;

如果则中算,假设活动送的9万家装实际价值仅4万元,那么59万 - 4万 = 55万,55万 ÷ 126 = 4365元每平方米。



二,再介绍一下耒阳这座城市的现状。

耒阳作为一个百万常驻人口的省直辖县(第七次全国人口普查数据为总人口142万,常驻人口114万),不仅是一座千年古城,有着浓厚的历史气息;还是一座发展转型城市。

目前交通基础设施有武广高铁,京广铁路(火车),京港澳高速,茶常高速(在建中2025年通车),107国道,356国道,320省道,耒水河流(湘江流域,连通长沙和郴州)。

绿色基础设施有蔡伦竹海,顺湖公园,烈士陵园,蔡伦纪念园,杜甫公园,耒水国家湿地公园,马阜岭公园,狮子岭公园,西湖游园,神农广场,发明家广场,新体育馆等十几个风景游玩地区。

交通便捷加上绿色基础设施的完善让这座小县城充满了活力,虽然现在的耒阳还有很多地方不完善,但是相对于大多数县城,已经算很不错了。



三,根据耒阳市现有交通基础设施分析一下耒阳的发展趋势。

说实话,在没看房之前,我心中有三个预期位置,一是耒阳西站,二是中心老城区,三是北部新城,但最后我选择了北部新城的一个花园式小区。为什么会选择北部新城区域?因为我认为耒阳以后的发展方向是北部新城,北移势不可挡。具体原因大家可以查看我前段时间写的一篇《根据耒阳市现有交通基础设施分析一下耒阳的发展趋势》,这篇文章从多个方面详细说明了具体的原因。


耒阳目前交通基础设施的实际发展情况图.png



四,预测一下我以后会不会后悔购买了这套房子。

首先和大家说明一下,我是刚需买房,因为我想给老婆和孩子一个健健康康的家庭,所以房子是必须要买的,租房子住根本不现实。

从刚需的角度分析,以后耒阳的房价是涨是跌,都和我啥没关系,我不可能后悔。



五,预测一下十年后2031年耒阳新房的均价。

目前耒阳各个楼盘的均价是四千六千,最低的是三千出头,最高的是碧桂园六千多。西站片区因为有高铁和顺湖公园加持,均价在五千左右。


目前耒阳市楼盘均价.png


这个价格,现在看来已经很高了。预计5年内不会有什么大幅度的提升,但是也不会有大幅度的降价。十年后,到2031年,相对于现在来看的话,可能会有小幅度的提升,预计最高不会超过6500元。这个结论并不是凭空得出的,而是通过以下多个维度综合分析得出的。


1:首先从耒阳的城镇化率来看,目前耒阳的城镇化率刚刚50出头,相对于一线城市70%-80%的城镇化率,耒阳还有一定的发展空间,房价也就还有一定的上涨空间。


耒阳市中心城区空间结构规划图.png


2:从人口输入输出来看,耒阳目前作为人口输出型城市,这些年很多有实力的人才都外流了。我们都知道房地产长期是看人口的,如果耒阳市的人口继续长期外流,耒阳的房价很难涨起来,甚至还有可能出现降价的情况。


3:从土地资源供求关系来看,耒阳目前中心城区的土地资源越来越少,中心城区基本到了一地难求的地步,土地资源贵,拆迁成本高,导致目前老城区已经基本没地可售了。所以开发商只能考虑西站片区,水东江片区和北部片区的空地,这些地方的空地也分优质地皮和劣势地皮,优势地皮会越来越贵,开发商的开发成本就会越来越高。


耒阳市现有地皮出售情况.png


4:从政策调控方面来看,政府既不希望房价高涨,也不希望房价暴跌。房价太高,人民承担不起,会导致一系列问题出现,最终房地产泡沫破裂。房价暴跌,优质地皮买不上高价,之前贷款买房的人还有可能会主动断供银行贷款。所以政府监管部门会一直出台各项政策调控房价在一定范围内,既不会出现暴涨的情况,也不会出现暴跌的情况,以稳为主,房住不炒,把房价牢牢锁死,有价无市。再引导资金发展实体经济,以时间换空间,用经济增长和通货膨胀缓慢消化高房价,一直平稳发展下去。


5:从城市总体规划方面来看,《耒阳市城市总体规划(2015-2030)》,到2030年耒阳的中心城区和各个片区的发展基本成型。届时耒阳房产市场会出现大量二手房源,新房市场由于优质地皮供不应求,发展会进入夕阳期,所以新房房价自然涨不上去。


耒阳市中心城区远景发展示意图.png


6:从通货膨胀的角度来看,新冠疫情让全球经济都遭受了不小的打击,中国经济发展已经进入平稳发展阶段,虽然美国等国家不断印钱,但其对中国的通货膨胀影响并不大。虽然年初钢铁等原材料价格不断上涨,但是后来又被压制下来了。不过从通货膨胀自然增长的角度上看,只要经济还在不断发展,10年期,肯定多多少少会出现小幅度通胀的情况。



综合多方面的情况分析,作为一个非专业人士,我预计10年后耒阳的新房均价应该会达到5500元左右,最高不会超过6500元(前提是政府不会征收房产税)

以上纯属个人看法,如果你有不同的看法,欢迎随时评论和私信沟通。