一，先简单介绍一下我购买的这套房子的简括。

房子总价刚好59万元，房屋面积126平方（高赠送面积抵消公摊面积），参加了搜好房交1万抵10万家装活动，然后还交了1万多元的房屋维修基金和八千多元的契税。

如果直接按59万元 ÷ 126平方来算，每平方米等于4682元；如果按活动优惠来算，59万 - 9万 = 50万，50万 ÷ 126平方 = 3968元每平方米；

如果则中算，假设活动送的9万家装实际价值仅4万元，那么59万 - 4万 = 55万，55万 ÷ 126 = 4365元每平方米。

二，再介绍一下耒阳这座城市的现状。

耒阳作为一个百万常驻人口的省直辖县（第七次全国人口普查数据为总人口142万，常驻人口114万），不仅是一座千年古城，有着浓厚的历史气息；还是一座发展转型城市。

目前交通基础设施有武广高铁，京广铁路（火车），京港澳高速，茶常高速（在建中2025年通车），107国道，356国道，320省道，耒水河流（湘江流域，连通长沙和郴州）。

绿色基础设施有蔡伦竹海，顺湖公园，烈士陵园，蔡伦纪念园，杜甫公园，耒水国家湿地公园，马阜岭公园，狮子岭公园，西湖游园，神农广场，发明家广场，新体育馆等十几个风景游玩地区。

交通便捷加上绿色基础设施的完善让这座小县城充满了活力，虽然现在的耒阳还有很多地方不完善，但是相对于大多数县城，已经算很不错了。

三，根据耒阳市现有交通基础设施分析一下耒阳的发展趋势。

说实话，在没看房之前，我心中有三个预期位置，一是耒阳西站，二是中心老城区，三是北部新城，但最后我选择了北部新城的一个花园式小区。为什么会选择北部新城区域？因为我认为耒阳以后的发展方向是北部新城，北移势不可挡。具体原因大家可以查看我前段时间写的一篇《根据耒阳市现有交通基础设施分析一下耒阳的发展趋势》，这篇文章从多个方面详细说明了具体的原因。

四，预测一下我以后会不会后悔购买了这套房子。

首先和大家说明一下，我是刚需买房，因为我想给老婆和孩子一个健健康康的家庭，所以房子是必须要买的，租房子住根本不现实。

从刚需的角度分析，以后耒阳的房价是涨是跌，都和我啥没关系，我不可能后悔。

五，预测一下十年后2031年耒阳新房的均价。

目前耒阳各个楼盘的均价是四千六千，最低的是三千出头，最高的是碧桂园六千多。西站片区因为有高铁和顺湖公园加持，均价在五千左右。

这个价格，现在看来已经很高了。预计5年内不会有什么大幅度的提升，但是也不会有大幅度的降价。十年后，到2031年，相对于现在来看的话，可能会有小幅度的提升，预计最高不会超过6500元。这个结论并不是凭空得出的，而是通过以下多个维度综合分析得出的。

1：首先从耒阳的城镇化率来看，目前耒阳的城镇化率刚刚50出头，相对于一线城市70%-80%的城镇化率，耒阳还有一定的发展空间，房价也就还有一定的上涨空间。

2：从人口输入输出来看，耒阳目前作为人口输出型城市，这些年很多有实力的人才都外流了。我们都知道房地产长期是看人口的，如果耒阳市的人口继续长期外流，耒阳的房价很难涨起来，甚至还有可能出现降价的情况。

3：从土地资源供求关系来看，耒阳目前中心城区的土地资源越来越少，中心城区基本到了一地难求的地步，土地资源贵，拆迁成本高，导致目前老城区已经基本没地可售了。所以开发商只能考虑西站片区，水东江片区和北部片区的空地，这些地方的空地也分优质地皮和劣势地皮，优势地皮会越来越贵，开发商的开发成本就会越来越高。

4：从政策调控方面来看，政府既不希望房价高涨，也不希望房价暴跌。房价太高，人民承担不起，会导致一系列问题出现，最终房地产泡沫破裂。房价暴跌，优质地皮买不上高价，之前贷款买房的人还有可能会主动断供银行贷款。所以政府监管部门会一直出台各项政策调控房价在一定范围内，既不会出现暴涨的情况，也不会出现暴跌的情况，以稳为主，房住不炒，把房价牢牢锁死，有价无市。再引导资金发展实体经济，以时间换空间，用经济增长和通货膨胀缓慢消化高房价，一直平稳发展下去。

5：从城市总体规划方面来看，《耒阳市城市总体规划（2015-2030）》，到2030年耒阳的中心城区和各个片区的发展基本成型。届时耒阳房产市场会出现大量二手房源，新房市场由于优质地皮供不应求，发展会进入夕阳期，所以新房房价自然涨不上去。

6：从通货膨胀的角度来看，新冠疫情让全球经济都遭受了不小的打击，中国经济发展已经进入平稳发展阶段，虽然美国等国家不断印钱，但其对中国的通货膨胀影响并不大。虽然年初钢铁等原材料价格不断上涨，但是后来又被压制下来了。不过从通货膨胀自然增长的角度上看，只要经济还在不断发展，10年期，肯定多多少少会出现小幅度通胀的情况。

综合多方面的情况分析，作为一个非专业人士，我预计10年后耒阳的新房均价应该会达到5500元左右，最高不会超过6500元（前提是政府不会征收房产税）。

以上纯属个人看法，如果你有不同的看法，欢迎随时评论和私信沟通。